在“房住不炒”的宏觀政策導向下，中國房地產市場調控持續深化，其中一個重要的監管方向便是對購房首付款來源的審查。無論是金融機構還是房地產交易登記部門，對首付資金的審查都呈現出前所未有的嚴格態勢。
審查趨嚴的背景與動因
監管層收緊首付資金來源審查，核心目的在于：
- 防范金融風險：嚴防消費貸、經營貸等信貸資金違規流入房地產市場，避免過度加杠桿催生房地產泡沫，維護金融體系的穩定。
- 落實調控政策：確保差別化住房信貸政策有效執行，抑制投資投機性購房需求，支持合理的自住需求，促進房地產市場平穩健康發展。
- 打擊違規行為：堵住通過過橋貸款、民間借貸、他人墊資等渠道籌集首付的漏洞，確保交易的真實性與合規性。
審查的重點與嚴格體現
目前，銀行在審批住房貸款時，對首付款的審查通常包括但不限于：
- 資金溯源：要求提供首付款支付前一段時間（通常為半年）的銀行流水，核查資金是否來源于借款人及其配偶的自有資金。對于大額資金流入，需說明合理來源（如薪資、獎金、理財贖回、合法經營收入、資產出售所得等）。
- 禁止性來源：明確禁止首付資金來源于：
- 房地產開發企業、房地產中介機構提供的融資；
- 互聯網金融機構、小額貸款公司提供的貸款；
- 個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡套現等信貸資金；
- 非直系親屬（父母、子女、配偶）的大額轉賬或借款（直系親屬來源也需提供關系證明及資金來源說明）。
- 資金沉淀要求：部分銀行要求首付資金在借款人賬戶中沉淀一定時間（如至少3個月），以證明其為“自有資金”，而非臨時拆借。
- 穿透式審核：對于復雜情況，審核會穿透多層轉賬，直至追溯到最初來源。
“自有資金”成為核心要求與最佳選擇
在如此嚴格的審查環境下，“以自有資金支付首付”幾乎成為順利通過審核、成功購房的必要條件。這里的“自有資金”通常指：
- 借款人及其配偶的工資性收入、儲蓄存款。
- 理財、投資產品的合法收益。
- 本人或家庭持有的不動產、動產出售后的凈得款項。
- 父母、子女等直系親屬贈與的資金（需提供贈與協議、關系證明，并說明贈與方的資金來源合法）。
對于普通購房者而言，提前規劃、積累真正的自有資金是應對審查最穩妥的方式。在支付首付前，務必確保資金流水清晰、來源合法合規，避免與禁止性資金來源產生任何關聯。
對房地產業的影響
- 需求端更加理性：嚴格的審查有效抑制了借助高杠桿“炒房”的行為，使得購房需求更多地回歸到具備真實支付能力的自住客群，市場需求基礎更趨健康。
- 交易周期可能延長：由于審核流程更為細致，從簽約到貸款審批通過的周期可能會有所增加，買賣雙方需有合理預期。
- 促進市場公平：防止了利用資金優勢違規操作的投機行為，保護了剛需購房者的合法權益，營造了更公平的市場環境。
- 開發商回款考量：開發商在銷售時也需要提醒客戶注意首付資金來源合規問題，以避免因客戶貸款審批失敗導致的交易糾紛，對銷售環節的合規性要求提高。
與建議
當前購房首付資金來源的審查確實非常嚴格，這是國家穩定房地產市場、防范系統性金融風險的重要舉措。對于計劃購房的消費者，尤其是剛需和改善型需求者，應充分認識到這一趨勢：
- 提前規劃財務，通過合法途徑積累首付，確保資金“清白”。
- 妥善管理流水，在計劃購房前一段時間，保持主要賬戶流水的穩定與清晰。
- 如實申報來源，積極配合銀行提供所需證明材料，對于直系親屬資助等情況，提前準備好相關證明和解釋。
- 咨詢專業人士，在操作前可向貸款銀行或專業法律財務人士咨詢，確保每一步都符合監管要求。
以真實自有資金購房，不僅是應對嚴格審查的通行證，更是家庭財務穩健、理性參與房地產市場的重要體現。在“房住不炒”的長期基調下，合規、審慎的購房行為將成為市場的主流。
